尊龙凯时官方网站背着妻子卖房 房屋买卖是否有效

　　尊龙凯时我于1997年同丈夫李某结婚，李某是再婚，已有一个儿子。婚后二人感情尚可，但我一直没有孩子。1995年李某从单位分到一套公有住房，1998年李某按房改政策买下该房屋。尊龙凯时官方网站2007年6月份，李某在没有告知我的情况下，就同前妻所生的儿子签订了一份房屋买卖合同，在没有收取任何费用的情况下将房屋以买卖方式过户到其前妻所生的儿子名下，并办理了过户手续。请问，我丈夫背着我将房屋出售给他人是否合法？我应怎么办？

　　河南大乘律师事务所张国强解答：本案是一起典型的房屋买卖无效的案例。本案中有三个焦点问题：

　　一、该争议房产是否属于夫妻共同财产？我国《婚姻法》第十七条、第十九条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有；夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，约定应当采用书面形式；由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”本案中，李某与你没有对该争议房产的归属作过任何约定。因此，根据上述法律规定，该争议房产显然属于夫妻共同财产。

　　二、未经你同意，李某擅自出卖属于夫妻共有房产的行为是否有效？⒈《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产，应当经过共同共有人同意。”该法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”上述法律规定确保了不动产所有权人享有物权的绝对性。⒉《婚姻法》第十七条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条对此作出明确的解释，即“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商、取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中，出卖夫妻房产显然不属于“因日常生活需要而处理夫妻共同财产”的情形，那么李某在你不知情的情况下，尊龙凯时官方网站私自将夫妻房产“出卖”，显然违反了《婚姻法》的上述规定。⒊《合同法》规定，部分共有人擅自处分共有房产，没有征得其他共有人的同意，其处分行为属于无权处分，其效力待定。根据《合同法》第五十一条的规定，当其他共有人明确反对时，其处分行为就是无效的。⒋《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。”在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

　　三、尊龙凯时官方网站李某前妻所生的儿子购买该争议房产是否构成善意取得？对于不动产《物权法》第一百零六条明确规定了可以适用善意取得制度，但是必须符合三个条件：即善意、有偿、已登记。根据《民法》关于善意取得的一般理论、《婚姻法》解释（一）十七条和《民通意见》八十九条的规定，本案中李某的儿子不是善意第三人。再者，第三人必须支付合理对价。本案中，争议房产虽以“买卖”方式进行了过户，但实际上并未实际支付房款。

　　综上，本案诉争房产属于李某和你夫妻共同财产，李某未经你同意，擅自将该房产“出卖”给其儿子，而其儿子亦非善意、有偿取得该争议房产，因此该买卖行为无效。