尊龙凯时房产买卖黑中介爱下套 购房者需警惕四陷阱

　　尊龙凯时官方网站房地产中介九种违规行为曾被上海闵行区列为重点查处对象。九种违规行为具体是：房地产经纪组织及其从业人员利用执业便利，在委托的客户之间，通过压低卖出价格，自行收购，再抬高价格出卖给购房者，牟取不当利益；房地产经纪组织以包销名义，隐瞒委托人的实际出卖价格与第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动；无照无证经营、超越经营范围和非法异地经营；房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书；房地产经纪组织滥用自己的优势地位，尊龙凯时利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定；房地产经纪组织未按规定期限到区房地局办理登记备案手续；各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语及未经登记发布房地产印刷品广告；炒作期房。 中新社发 吴芒子 摄

　　一系列中介账款事件爆发后，通过中介行交易的房产物业，如何安全、顺利地交割，成为大家关注的话题。那么，通过中介行交易时，如何规避物业买卖陷阱？

　　智恒房产(中国)集团副总裁周辰认为，二手房交易流程相对复杂，目前在上海的二手房交易环节中，中介行仍然扮演着资金监管的重要角色。而中介公司对专款专用的资金监管账户仍拥有一定的支配权，因为账户的户名是中介公司的名称。

　　对此，普通的买卖双方难以从户名本身发现差异。因此，一旦个别不良中介隐瞒买家，仍可轻易获得房款。需要多加注意。

　　上海中原物业代理有限公司研究咨询部认为，“现金全款收房”是黑中介赚取不法收入最主要也是利润最大的一种方式。

　　现金全数到账后，业主出于对中介公司的信任大多就很痛快地把房产证交给中介。这当中基本还未完成过户手续，不法中介利用握在手中的房产证不是高价转卖就是抵押变现，更危险的是个别不法中介甚至有卷款潜逃的可能性。

　　业内人士提醒，经纪公司应该只以中介形式出现，不允许有“现金收房”业务。按国家规定，中介最终只能收取最多2.5%的佣金，是纯粹的居间方。

　　另外，“购房免佣金”、“佣金半价”的口号往往是中介公司打出的吸引客户的促销手段，实则内里大藏玄机，这样的幌子背后隐藏的往往是不法中介大吃差价的行径。

　　上海易居臣信房地产经纪有限公司金牌物业顾问修先生说，房屋买卖合同购房人与产权人签订才是有效的。如果卖房人是房屋的产权所有人，要看房产证。

　　如果是业主，代签的，可以主张合同无效，一定要房屋的产权所有人签名才能有效，如果购房人主张无效后，购房人只能向签订人追究有效的责任，及合同未能成立造成的直接损失。这种办法一定要举证，举证的责任在买方，不在卖方。

　　规避的方法是根据产权证或银行的抵押借款合同，尊龙凯时预售合同确定这个产权人，如果变更产权人，尊龙凯时购房人要求提供产权人出具的委托书，委托书必须经过当地公证处的委托书才可以签这个委托书。

　　如果要签订的话，用手写的委托书，拿身份证复印件过来，这种合同书没有效，一定要经过公证处的委托书，委托书的权利人才可以履行这个委托书，否则所有的合同无效。

　　但是，根据税收征管法，个人在转让房产过程中通过签订“阴阳”两套合同故意低报、瞒报成交价格进行虚假纳税申报、不缴或者少缴应纳税款的，是偷税行为，税务机关将依法追缴相应税款、加收滞纳金，并处以罚款。构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。

　　从实际效果来看，故意低报、瞒报住房转让成交价格的行为，只是将应由卖方负担的一些税款推迟了缴纳时间，而买方按市场价再次转让房屋时因为增值额较大，计税金额较高，就要缴纳高额税款，因此本应由卖方负担的税款转嫁给了买方；买方要用这套房产进行抵押贷款时，由于登记的房价很低，往往也很难获取大额贷款。(叶国靖)