尊龙凯时官方网站买房还是卖房？先要知道中国房地产的三点真相

　　尊龙凯时2020年，房地产行情火热。民营房企借了大量债务，盲目扩大规模。当时的普遍情况是，企业拥有一块钱却要干五块钱的事。2020年，房地产行业已经乱象丛生。有的企业，一个投资10亿元的项目，启动资金不到3000万元，即一块钱干三十多块钱的事情。它们通过“巧妙”设计，一层层放大借贷金额来满足资金需求；有的企业，从拿地到销售，不足两月。明知工程质量差，也要极速周转；有的企业，用各种手段夸张业绩、美化报表，上市融资。2020年下半年开始，金融监管层适时强化了监管。从房企的三道红线（即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1），到银行的两道红线（根据银行的规模和性质，银行需要满足监管层限定的房地产贷款占总贷款的比例、个人住房贷款占总贷款的比例），诸多政策控制房企的融资扩张，同时抑制居民的购房冲动。第二，生产成本上升，制造业利润微薄，导致制造业空心化。第三，试错成本上升，实体经济创新活力下降。第四，生育成本上升，晚婚少育，加剧人口老龄化。第五，贫富差距加大，城乡差距加大，人民幸福感下降。第六，价值观扭曲，踏实奋斗的意义下降，投机风潮盛行。第七，阶级固化加强，年轻人机会减少，导致躺平。第八，金融风险不断积聚。目前，调控效果已经显现。2022年房地产交易量显著萎缩。根据国家统计局数据，2022年上半年住宅销售面积同比下降26.6%，销售金额同比下降31.8%。2022年6月，郑州、哈尔滨、石家庄等省会城市的新建商品房价格指数已经低于2020年6月。2020年中国房地产行业产业链在GDP中占比超过15%；而且我国城镇居民家庭实物资产中，70%以上是住房资产。如今，中国房地产行业走到了十字路口。中国房地产将走向何方？房价是涨是跌？大家众说纷纭。无论采用何种分析框架，先要明晰事实。所以，我们总结了中国房地产三个重要但并非人尽皆知的线、中国已经不缺房子，但缺好房子。这个数值看似远远超越了众多发达国家的数据。2019年，美国住房自有率为65%，日本和英国约为60%，韩国和法国约为58%，德国45%。只有新加坡可以和我国媲美，新加坡的住房自有率达到了90%。然而，中国人民银行的数据口径和上文其他国家并不相同。如果一个人在北京工作，在老家县城拥有一套住房，也算拥有住房。其他数据也能支持这个观点。国家统计局数据显示，2016年全国城镇居民人均居住面积为36.6平方米。住建部公布的数据显示，2019年该数值为39.8平方米。所以从总量看，中国城镇住宅并不短缺。但是中国城镇住宅中优质房子占比小，未来很可能无法满足城镇居民的改善性需求。根据国家统计局数据尊龙凯时官方网站，1995年-2021年全国商品房竣工总面积为173.8亿平方米。但是商品房中不仅包括住宅，还包括商场、办公楼等。国家统计局没有给出以上时段完整的商品住宅竣工面积。我们根据相关数据推算，1995年-2021年竣工的商品住宅总面积约为130.7亿平方米。因此，中国城镇住宅中仅有不到40%是建于1995年之后的商品房（具体测算见尾注1）。剩余的60%，要么房龄大于27年，要么是自建房、回迁房等性质的住房。这些住宅都难言优质，而且其中有些住宅根本无法交易。笔者走访了北京一些房龄30年以上的老房子。这些住宅楼间距普遍较小。房屋设计理念落后，不适合现代生活的需求。比如普遍没有电梯，再比如80平方米的房子做成三居室，客厅非常狭小。中国住宅使用面积与建筑面积的比值往往小于80%。所以，所谓70平方米的住宅，线多平方米。一个三口之家居于其内，会显得有些拥挤。如果父母过来看护小孩，就会产生居住困难。如果条件允许，这些房主是有改善需求的。表1显示，在贝壳网（BEKE.N）挂牌的很多城市的二手房中，都有相当比例的房子建筑面积不足70平方米。

　　下面，我们通过贝壳网的二手房挂牌数据，看看中国城镇存量住宅中有多少真正的优质住宅。什么样的住宅算是优质住宅？笔者选定了如下条件：1.房龄20年以内；2.有电梯；3.如果是北方城市，要有集体供暖；4.大于70平方米或者大于90平方米；5.、南北通透。以北京、南京、长沙为例，我们依次添加以上的筛选条件。先看北京的情况。2022年8月3日，在贝壳网上挂牌的北京二手房总数为9.14万套。添加条件“房龄20年以内”，还剩余5.2万套。添加附加条件“有电梯”，还剩4.16万套。再添加“集体供暖”，还剩3.26万套。继续添加“大于70平方米”，还剩2.26万套。这时占比为24.7%。以上筛选条件并不算苛刻，应该是北京大多数优质住房应该具有的属性。但此时的占比已经不到四分之一。中国人比较看重“南北通透”，添加附属条件“南北通透”，此时还剩1.19万套。其实，真正的优质住宅，建筑面积至少要大于90平方米。所以，最后添加这个条件。这时仅剩9300套。9300套在整体挂牌中，占比为10.2%。南京的情况与北京相似，优质住宅的比例为10.1%。长沙优质住宅比例为9.6%，小于北京和南京（南京和长沙的具体情况见尾注2）。如果继续添加其他条件，比如把优质住宅限制为交通便利的核心区域，那么“优质住宅”的比例就会更低。通过以上分析会发现，目前城市的住宅总量可能够了，但优质住宅占比非常低。还有一个因素会进一步降低优质住宅的比例。在2017年到2021年之间，好几家“中国房地产销售五十强”企业采用“超高周转”策略。房子从拿地到预售往往不到3个月。预售制度要求房子主体必须施工到一定程度才可以预售。大部分地区都要求主体施工进度超过二分之一，比如广东省要求高层建筑主体施工进度需达到总层数的三分之二。如此“神速”的开发，房屋质量难言优质。笔者2020年调研时发现，某“销售五十强”房企，明知质量不合格，宁可建成之后再按照购房者的要求慢慢修补。在中国城市中，好住宅仍然是稀缺产品。未来住宅的金融属性变弱，消费属性增强。新出现的、有购买力的人在选择改善住宅时，大概率会选择优质住宅。未来优质住宅和劣质住宅之间的价格差距会进一步增大。什么样的住宅仍是好资产？我国商品住宅用地的使用期限为70年。以下的研究有一个前提条件：土地使用证到期之后，续期的费用可以忽略不计。很多专家认为，这个前提是成立的。必须承认，和10年前相比，现在的房价已经很高。但有些住宅仍然是不错的资产。因为，住宅租金具有良好的抗通胀性能。先介绍一个规律：从长期看，房租涨幅与通胀同步。图1展示了美国的CPI指数和房租价格指数。不难看出，在长达50年的时间里，两者涨幅基本一致。日本、欧盟、中国的数据都支持这个规律，具体数据见尾注3。>

　　当炒作热潮退却，住宅会回归居住本质。如果用年租金衡量，2021年我国各大城市住宅的“租售比”大多介于1/30至1/65。“租售比”是一年的租金与房价的比值。比如1:30的意思是，如果一年的租金是1万元，那么房价就是30万元。统计的24个城市中，仅哈尔滨低于1:30，仅厦门高于1:65。也就是说，如果某个厦门房子一年的租金是1万元，那65万元都买不下来这个房子。表2显示，厦门租售比为1:80.6，这说明该房子价值80.6万。但是，千万不能简单地认为，租售比低的房子就是好资产。否则，看了表2就说，北京的房子不如哈尔滨和贵阳。这很可能是不正确的。>

　　其实，这些国家的租售比低，或者说“租金收益率”高，各有各的原因。先聊聊美国。扣除税费后，美国很多城市住宅的“租金收益率”往往可以达到5%-6%的水平。也就是100万元买房，每年租金收入可以有5万元到6万元。但是，一个资产好不好，要和其他投资方式去比较。美国股市经常走出长达十年的牛市。相比之下，买房出租的收益率并不高（具体比较见尾注4）。而我国的情况与美国非常不同，居民缺乏稳妥的投资渠道。再看看日本。日本住宅扣除税费之后，往往也能达到5%的租金收益率。但1990年之后，日本通胀率常年维持在零附近。图2显示1990年之后，日本的CPI指数常年在100左右。这就说明，日本在长达30年的时间内，基本没有通胀。没有通胀，房租也很难上涨。平均来讲，日本住宅的房租还保持在30年前的水平（参见尾注3的图3）。当然，东京、大阪等人口流入的大城市，房租明显高于30年前。为何房租的平均值却不变？这是因为日本有很多城市如今的房租低于30年前。>

　　由于房租不涨，日本住宅并不是好投资。对于那些在日本投资房产的中国人，应该感受非常深刻。如果一个中国人在2010年初和2020年初分别投资了一套日本住宅，我们计算了他的收益率。考虑日元汇率下跌，到2021年底，2010年那套住宅的投资收益率为1.24%，而2020年的投资收益为负值（具体测算见尾注5）。

　　笔者还在尾注6讲述了为何法国的房产也不是好投资。我国的住宅，不仅持有成本显著低于美国、日本、英国、法国等国家，而且各种规定也对房东有利，所以不能简单地说“租售比”低的房子就是好房子，也不能说“租售比”高的房子就不是好资产。关键问题在于，在不同条件下一个住宅的“租售比”要达到什么水平，才是理想的资产呢？下文的重点是测算出在人口持续流入的城市里，在不同假设条件下，理想住宅资产的“租售比”。首先，人口持续流入的城市里，房租涨幅会高于全国平均水平。这里假定中国未来每年的通胀率都是2%。根据规律，全国平均房租的年均涨幅也约为2%。假设某城市的房租年涨幅比全国平均水平高10%、20%、30%三种情况，即其房租年涨幅为2.2%，2.4%、2.6%。（2%*（1+10%）=2.2%，2%*（1+20%）=2.4%，2%*（1+30%）=2.6%）某住宅是不是理想的投资，还要看设定的收益率目标。目前四大行的五年定期存款利率为2.75%。这里假定投资者的收益目标为3%和4%的两种情况。所以，需要分析的是，在某城市住宅租金年涨幅分别为2.2%、2.4%、2.6%三种情况，要达到3%和4%的投资收益率，租售比需要满足什么条件。我们还假设两点：1.住宅每年的维修等持有成本为最初购买价格的0.5%；2.房屋使用寿命为60年，60年后剩余的土地价值为购买价格的70%。房屋测算结果见表3（具体测算过程见尾注7）。>

　　也可以看出尊龙凯时官方网站，如果未来北京房租的年均增幅为2.6%，1:50的租售比基本是合理的。在中国，拥有住宅还能享受很多附加收益，比如教育资源，优质环境，安稳心态，优越感，配偶优先选择权等等。目前房地产市场仍然低迷，已经影响到整体宏观经济复苏。为促进房地产市场恢复活力，大家献计献策，我们也提两个建议。众所周知，目前的住宅有流动性低和不确定性高这两个问题。购房者担心，万一将来急用钱，而房子却难以快速变现。而且还担心市场低迷，不仅难以变现，而且去银行抵押，贷款数额也会大幅下降。《财经产业研究中心》的两个建议如下：第一，国家测算各城市住宅的内在价值，出台抵押指导价格。该指导价格要长期保持稳定。这样住宅的抵押价值和内在价值就被确定下来。第二，简化房屋抵押借款的手续，降低抵押贷款的成本。在这种条件下，住宅的流动性和价值的确定性都能得以提高。而流动性和确定性的提高，可以提高住宅的内在价值。中国房地产行业不会长期大幅萎缩普通百姓对这个问题恐怕不感兴趣。但对于房地产从业者、宏观经济学者、甚至政策制定者，这个问题都非常重要。中国房地产的行业增加值在GDP中所占比重约为7%。而美国尊龙凯时官方网站、日本等国家，这个数值往往超过10%。通过数据类比，有不少学者认为中国房地产行业，未来不仅不会萎缩，还有50%左右的增长空间。但这个推理并不严谨，因为中国的数据和美国、日本不可简单类比（详细解释见尾注8）。我们采用另一种思路：房地产对实体经济的贡献，主要来源于开工量、施工量、竣工量。这其中，竣工量的影响最为深远。可以认为，只要竣工量能保持在目前的水平，中国房地产行业就没有萎缩。未来中国房地产每年的竣工总量可以用每年的“新增住宅量”大体推算。所以，我们面对的核心问题是，中国未来每年会出现多少“新增住宅”？无论哪个国家，新增住宅是为了满足居民的需求，所以中国每年的“新增住宅量”，可以参考其他国家的数据。从理论上讲，应该有三条规律。第一，房地产行业在一个国家越成熟，每年“新增住宅”与“存量住宅”的比值就越少。第二，人口老龄化越严重，每年“新增住宅”与“存量住宅”的比值就越少。第三，优质房屋占比越高，每年“新增住宅”与“存量住宅”的比值就越少。我们参考美国的数据，同时参考邻国日本、韩国的情况。万得资讯仅仅收录了韩国2017年之前的数据。韩国新增住宅与存量住宅的比值，2015年-2017年的平均值为3.6%。日本2015年-2017年的平均值为1.83%。根据《财经产业研究中心》的测算，美国2015年-2017年平均值的最低估计为2.2%。房地产行业在韩国、日本、美国都比中国成熟。相关文献表明，这三个国家住宅的总体质量也优于我国。而且，韩国、日本的老龄化也比我国严重。所以，中国未来“新增住宅”与“存量住宅”的比值，应该高于以上三国的平均值，即高于2.54%【（3.6%+1.83%+2.2%）/3 = 2.54%】。如果中国”新增住宅”与”存量住宅”的比例，在未来维持在2.54%，那么中国房地产行业还有一定的发展空间。尾注1中曾计算过，2021年底我国城镇住宅总量约为350亿平方米。如果中国未来的数值维持2.54%，那么每年中国商品住宅竣工量将维持在8.89亿平方米（350 * 2.54% =8.89）。而2019-2021年，中国商品住宅竣工量的均值为6.9亿平方米。还有差不多28.8%的发展空间。按照上文所说的三条规律，中国未来“新增住宅”与“存量住宅”的比值应该会大于日本。即使在悲观条件下，中国数据和日本一样，为1.83%。未来商品住宅竣工量仍会维持在6.4亿平方米（350 * 1.83% = 6.4）。6.4亿与目前的6.9亿相差不大。所以，房地产行业在未来不会大幅萎缩。尾注1 中国1995年之后住宅竣工总面积测算从2000年之后的数据看，住宅竣工面积在所有房屋中的比值基本都小于0.8。1995年-1999年，房屋竣工总量为8.5亿平方米。我们用高值0.8估算。那么这期间竣工的住宅面积为6.8亿平方米。表4显示，2000年-2021年我国竣工住宅面积为123.9亿平方米。则1995年-2021年竣工住宅总面积为130.7亿平方米（6.8+123.9=130.7）。表4为我国2000年-2021年，每年的房屋竣工面积和住宅竣工面积数值。>

　　所以截至2021年，全国总住宅面积约为350亿平方米。1995年之后的商品住宅在城镇总住宅中占比为37.3%（130.7/350=37.3%）。这个数值不到40%。尾注2: 南京和长沙的优质住宅比例南京的情况如下：2022年8月3日，在贝壳找房网站上挂牌的南京二手房总数为13.5万套。房龄20年以内 7.39万套。类似于北京的做法，添加“有电梯”，还剩5.67万套。添加“大于70平”，还剩4.52万套。添加“大于90平”，还剩2.9万套。最后添加，“南北通透”，还剩1.36万套。在整体挂牌中占比为大约10.1%。长沙的情况如下：2022年8月5日，在贝壳找房网站上挂牌的长沙二手房总数为5.72万套。房龄20年以内3.51万套。类似于北京的做法，添加“有电梯”，还剩3.08万套。添加“大于70平”，还剩2.43万套。添加“大于90平”，还剩1.76万套。最后添加，“南北通透”，还剩0.55万套。在整体挂牌中占比为9.6%。尾注3: 日本、欧盟、中国的住宅租金与CPI关系和美国数据一样，日本、欧盟、中国的相关数据都显示，在比较长的时间内，CPI指数增幅和房租价格指数增幅基本一致。>

　　从1975年到2021年，道琼斯指数每年的复合增长率为9%。假定某人在1975年初用100万美元投入道琼斯指数基金。经历47年到2021年末，他会拥有6000万美元。如果1975年，他用100万美元买了一套纽约的房子，租金收益率为5%。到2021年，他的收益是多少呢？根据纽约房屋价格指数，1975年初指数为78.3，到2021年底指数为857。此时房屋价值为1094万美元（857/78.3 * 100 = 1094）。收了47年租金，按每年售价的5%计算，共计约1400万美元。两项总收益约为2500万美元。但还要从中扣除房屋维修费用。与投资股市相比，购买房屋出租的收益不高。尾注5: 2010年和2020年，中国人在日本买房的收益情况分析假如2010年初，用1亿日元购入日本一套住宅。当时日元兑人民币汇率约为13.5 比1，即花费了741万元人民币。扣除税费之后的房租净收入为5%，每年维修、折旧等其他持有费用为购房价格的1%。到2021年底，日元兑人民币为18比1。租金一次性兑换人民币，净收入244万人民币。日本房价指数从2010年初到2021年底增长了约6%，即目前价格为1.06亿日元，折合人民币589万。此时，房屋和租金的总价值为人民币833万元（589+244=833）。年均投资收益率约为1.24%（【833-741】/ 741 /10 = 1.24%）。假如2020年在日本买房，因为房价几乎没有增长。而2020年初到2021年底，日元相对于人民币贬值了15%以上。所以，这个投资会产生亏损。尾注6:法国住宅出租为何不是特别好的投资在法国买住宅出租，假定住宅价格为15万欧元，中介费+公证费+过户费文件费等等，约为1.5万欧元，总计成本16.5万欧元。法国的平均水平下，15万欧元住宅的月租金大约为1000欧元。房屋维护费约为租金收入5%；公共费用分摊约为租金收入5%。法国买房后，房主每年要为名下房屋交一定比例的房产税，约为租金收入8%。此外还有约为租金收入10%的中介管理费。如果是二套住房，还需要缴纳月租金收入19%的收入所得税，月租金收入15.5%的社会分摊金。此外，还可能遇到不良租客利用规定逃避房租。从11月1日到次年3月31日的“冬歇期”，即便房客未缴房租，房东也无权将其赶走。尾注7: 不同条件下，对最低租售比的测算假定房子还有60年寿命。60年后土地的残值为如今房价的70%。强三线以上的城市基本都满足这个假定。假定未来60年中国的平均通胀为2%。按照规律，全国平均的房租年涨幅也为2%。假定房屋每年的持有成本，比如家具折旧、维修、养护等，为房屋购买价格的0.5%。因为人口流入城市的房租涨幅会高于全国平均水平。分别假定某城市的房租年涨幅比全国平均水平高10%、20%、30%，即其房租年涨幅为2.2%，2.4%、2.6%。下面计算，该房屋当前的租售比应该大于什么数值，未来的平均收益率才可以达到3%和4% 。先计算房租每年上涨2.2%，要达到3%的收益的情况。假设房价为100万元，那么每年收益为3万元，60年收益180万元，加上原值100万元，总计280万元（100 * 3% *60 + 100 = 280）。假定当前租售比为1：y ，那么第一年的房租为100/y，第二年的房租为100 * (1 + 0.022)/y第三年的房租为100 * (1 + 0.022) (1 + 0.022)/y依次类推第60年的房租为 100 * (1 +0.022)的59次方/y把60年房租相加，减去60年的持有成本30万，加上土地残值70万。这个结果应该等于3%条件下的总价值，即280万元。求解y。这个计算并不复杂，计算得出 y = 51。也就是说，租售比为1: 51。其他情况的计算方法类似。尾注8: 美国、日本比中国还依赖房地产？以美国为例来说明情况。2021年中国房地产行业增加值占GDP的比重约为7%。而2010年到2020年的十年里，美国房地产占GDP比重的均值是12.1%。看起来美国更加依赖房地产行业。其实不然。有人说：中国的房地产行业和建筑业是分开统计的，美国是放在一起统计的，所以美国占比高。这个说法是错误的。其实美国也是分开统计的。2018年美国房地产和建筑业加起来占GDP的比重是16.3%，而中国房地产和建筑业加总占GDP约12%。真正的问题在于，美国房地产增加值计算了居民自用住房的“虚拟租金”。2020年，这部分“虚拟租金”在房地产行业增加值中占8.3%。而2020年，美国房地产行业增加值GDP占比为12.3%。所以房地产实际投资约占GDP的4%。中国并非没有计算“虚拟租金”。但中国“虚拟租金”在GDP中的占比远远小于美国，而真正的房地产投资部分却高于美国。