尊龙凯时官方网站二手房流程注意事项 通过中介买房8项提醒

　　尊龙凯时官方网站二手房在整个房产交易市场中占据的份额越来越大，消费者通过中介购房已经成为一种有效的选择，资质好的中介不仅能提供充足的房源信息及良好的服务，还能为客户的各种手续。但是，中介市场良莠不齐，一些居心不良的中介商想尽各种方法欺骗买卖双方。那么消费者在通过中介购房时要注意哪些问题、提防什么样的陷阱？

　　当前，二手房在整个房产交易市场中占据的份额越来越大，消费者通过中介购房已经成为一种有效并且常见的选择，资质好的中介不仅能提供充足的房源信息及良好的服务，还能为客户代办复杂的各种手续，节约宝贵的时间。但是，中介市场良莠不齐，一些居心不良的中介商想尽各种方法欺骗买卖双方，让很多消费者望而却步。那么消费者在通过中介购房时要注意哪些问题、提防什么样的陷阱，从而合法的保护自身的利益呢？

　　二手房买卖双方一般并不相识，所以面对可能的诈骗，就要查明对方的身份及房产的真实信息。最可靠的办法是凭身份证去房产交易中心查询房屋的真实信息，查看中介门店的营业执照，从而了解中介公司的资质。到房产交易中心查询时，要付30元的费用，除了查看房屋状况及产权人信息，同时别忽略了土地状况、房地产他项状况、房地产权利限制状况等信息，这样就可以了解房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭贷款买的房子，贷款额多少等等。这样就不大可能因为受骗上当，买了被抵押的房子，钱房两空。对于中介公司，可以索要营业执照的复印件。

　　在房产买卖过程中，付款方式是容易引起争议的条款之一，因此，在签定是应尽可能的对付款方式、付款日期、付款其次、其次付款数额做具体的约定。最好的办法是一方先在银行存入现金，双方在银行实现交付，一方取出现金，直接存入对方的账户。一定要选择安全的付款方式。

　　如果达成买卖意向，关于交房时间应当在合同中做明确的约定。之前在房屋买卖过程中，经常会出现因为没有在合同中注明交房时间而引发纠纷的，比如到了约定时间，卖房因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买房，而买房又因没有在合同中做相关的说明，买方只能吃哑巴亏。因此，在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房。

　　买方在核实房产情况的同时，别忘记了房屋连带的户口关系，卖方是否在售出房屋之后将家人的户口同时迁出。之前经常会出现类似的情况，诸如卖方在售出房屋之后没有将家人的户口同时签出，而导致买方无法将户口迁入。该约定可在购房条件约定条款中其他约定中进行注明。同交房时间的约定一样，一般情况下，卖家可以预留一笔钱，在交房时确认了户口情况之后再支付给卖家，这笔钱的数额一般是房屋总价的1%左右。

　　很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金，中介往往利用这个缺口吃进维修基金，如此的情况经常以以下的方式发生：中介告诉卖方二手房维修基金已经所剩无几，一般情况下都是送给买方，而中介在对付买方时则称卖方没有将维修基金送给你，买方要自己重新办理维修基金，这样以来维修基金就进了中介的口袋。买卖双方需当面进行了解，如果是将维修基金赠予买家，双方需在购房条件约定条款中其他约定中进行约定。一般情况下，房屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额，进行资金交割，户名的变更。

　　房产中介一般都预备了重复使用的格式合同，这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益，却很可能包括了对买方不利的霸王条款，所以当签订这些合同时一定要认真阅读条款，不要因为不好意思耽误中介工作人员的时间而草草签字，对于明显不利于自己的如不论交易是否成功，均应当支付中介费用的条款。交出房产证或是买房款，一定要求对方出具收条。

　　签订了合同，买卖双方就要尊重中介机构的中介服务，并诚信支付居间费用。《合同法》426条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系，私下交易，企图省去中介费用，不仅不容易达到目的，还有可能承担额外的违约责任。卖方也应当如实向中介及买方告知房产的真实情况。

　　交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，都要注意妥善保存，以免以后有纠纷时因为缺少相关的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺，一定要坚持对方白纸黑字写下来。如对方的交易事项是由委托人完成的，要保留委托书和证明委托人与受托人关系的文件。《合同法》425条规定：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任，保留相关的证据就可以有力地保护自己的合法权益。

　　昨天接到一个在SZ朋友的电话，打电话过来问我们买房子的流程大概是怎么样的，说自己刚刚下了两万块诚意金，签了合同付三个点中介费~

　　因为我们刚刚买了一个二手房我也来谈谈这里面要花的钱吧。一、首先一般中介带你看房子要你签一张单子，说是证明你看了楼，你也不会在意上面写的什么，就签字了，同学们在看楼和见到房主之前，千万不要签任何字，因为有的中介上写着，如果在那里成交需要支付三个点的中介费。二、也许你看了很多，看到了一个你喜欢的房子，这时，中介又会对你说，要跟业主谈得话要付诚意金~不然不好谈之类的bla bla~~千万别听他的，给了钱就失去了主动权，到时候如果房子谈不下来，尊龙凯时官方网站中介钱就不那么好退了，说什么你在看看其他的房子呀~~很多人就花了这个冤枉钱。三、接着你看好了房，中介会帮你约房主出来谈价，如果你从来没有见到业主，奉劝各位不要付任何形式的定金，以免被黑中介吃差价，见到业主后，仔细核对业主的房产证和身份证，如果心细的TX可以去当地的房管局查册，看业主是不是真的房主。四、跟业主谈好你觉得合适的价钱的时候就可以先跟业主签一个合同，下定金，以免业主反价，（当时我们下的是二万，如果反价就要双倍赔回来，我有个同事买房房主就想反价，但当时下了三万块定金，如果反价的钱还够不上赔定金的，业主也就做罢了）五、如果跟业主谈好了，就开始跟中介谈中介费了，中介肯定会说是三个点，其实用不了那么多，这个是可以还价的，好多同学第一次买房，往往就是以为中介说的是真的，要三个点中介费，当时我们谈到了一点五个点，我有一个同事真的很厉害，硬是谈到了一个点）

　　（1）、卖方提供夫妻双方的身份证、户口页、结婚证复印件，配偶签同意出售承诺书。

　　（2）、买方提供夫妻双方身份证、户口页、结婚证复印件，单位工资收入证明，银行流水。2、评估公司带银行工作人员实地看房、出评估报告。

　　（1）、贷款额取成交价和评估价的低值，房龄20年以内的贷7—8成，20年以外银行一般不做。

　　（2）、非石家庄（包括石家庄周边的鹿泉、正定、藁城、栾城、赵县）本市户口，需要提供暂住证。有的银行要买方提供本市户口的担保人，担保人夫妻双方提供的资料和买方相同，并带原件到银行签字；有的银行要买方提供本市户口的联系人，联系人只提供身份证和户口本即可。

　　（1）、契税:90平方米以下的成交价的1％减半（即0.5%）;90——140平方米的成交价的1.5％减半（即0.75%）;140平方米以上的成交价的4％减半（即：2%）。（注：成交价低于市场评估价的，按市场价过户。）（2）、 交易服务费:6元/平方米减半。

　　B、非普通住房两年内交全额的营业税两年以上交差额的营业税(普通住宅指地上建筑面积140平米以下，非普通住宅指地上建筑面指140平米以上含140平米)。

　　（6）、个人所得税:房屋五年内成交价的1％;五年后的看是否是唯一住房。若不是唯一住房的成交价的1％，若是唯一住房的没有个人所得税。

　　2、约银行工作人员和买方一起到房管局做抵押登记，抵押登记费80元，十个工作日出他向权证。3、他向权证交给银行，房产本交给买方。

　　我通过中介买房子，不贷款的，交易流程是怎样的？签三方居间合同,明确付款方式,产权过户,交房日期等交订金,然后和卖方一起去银行办理资金监管(不要把钱存在中介的帐号),然后去当地的房地产交易中心办理产权过户,写契书.(这些中介都会帮你写好,你只要带个身份证,到时候签几处名字和印几处手印即可)等10个工作日,交易中心出税单,你完税后,就可以拿到产权证或受理单,这时候,再去中介和卖方一起去水,电,煤气,物业,电信等窗口办理过户变更手续,最后再去一同去银行办理放款手续,卖方把房屋钥匙交给你,最后再跟中介结清尾款,中介退还多收的订金,那就OK了.如果你还要办土地证的话,等到房产证出来,同卖方一起去土国局窗上原来的土地证,15个工作日后就可以拿到新证了.

　　二手房交易流程——给所有买房卖房者提个醒（附中介利润一览）二手房交易流程——给所有买房卖房者提个醒（附中介利润一览）3月24日历时一周时间房子终于过户了，应众多网友的要求把二手房交易流程发上来。如果你正准备买二手房而又有幸看到这个的帖子，且具备了初中文化，那恭喜你了，你将用最短的时间并省下不小的开支完成二手房交易。（本文是完全脱离中介的二手房交易流程，如需中介服务请勿阅读）。

　　（1）准备材料：买房或卖方的身份证原件、户口本、结婚证、房证、房屋买卖合同（以上所有证件均复印两份，在交易前一日就复印好，交易市场有复印的但需要排队而且收费为0.5元一张，更主要的是会浪费很多时间）（离婚的需要提供离婚证，单身要开单身证明，第一次结婚的需要开具初婚证明，在所在辖区的婚姻登记处开具）准备好这些本本证证及复印件，几乎就完成了二分之一。

　　（2）周一至周五早八点半到建行（交易所西侧一百米即是）办理银行资金托管，（三万起---全款）建行是免费办理，有的银行是需要缴纳托管金的万分之五。

　　体现在房证上的人及配偶还有买房者都需要亲自到场。

　　整个办理流程基本上就是一小时。如果你找一个代办的费用是五百元，还会帮买卖双方签署一个买卖合同，包括很多细节（水电费物业费电话费的结算、屋内陈设的归属等等）。帮你做到了这些五百块钱还算是物有所值。代办，银行工作人员会推荐或自己去交易市场旁的中介市场去找一家即可。

　　（5）如贷款请咨询银行个人信贷（零售部），银行的工作人员会详细的告诉你该怎么做。办理贷款的费用是460左右，至于哪家银行就不在这里公开了，自己多打听打听吧。

　　不办不知道，一办才知道有多么简单！准备好材料掌握好时间，一个小时的时间就能办理好。

　　友情提示及细节注意：1提前准备好所有需要材料及复印件这样会节省很多时间，如果你一个证件或证明不全，有可能会耽误很多人一天的时间。

　　2在办理过户时可把交易金额降低一些，这样会少交一部分税款，但是纳税光荣、逃税可耻！怎么办，你说的算！

　　3如果你觉得自己办还是麻烦，那就找一个代办吧，好的代办会帮你节省时间和金钱，差的呢，那只会浪费你的时间和金钱。这些，就需要和代办提前做沟通了。

　　一定要看完了，再做出评判，谢谢!我今年要结婚了，找房子已有一个月的时间。虽然暂时还没有选到自己心仪的房子，但我想也快了。期间和中介公司也打了不少交道，结果是我对这个行业反感到极点。刚才看到一版友发了一个2.5%的中介费能不能便宜的帖子，却招致一黑心中介的恶语相加，令我很是愤怒。有理咱就说说理，说点自己买房子的经验，和大家分享。

　　先不说2.5%的中介费合理与否。单是银行按揭贷款这块他们就会黑几千，我想来现在买房子的朋友百分之九十都需要贷款，什么诸如评估费，担保费，抵押登记费，尊龙凯时官方网站代办费，权证费等等所谓银行的收费，需要七千多的费用，实际如果你找得对银行的话，只需要九百多（如果愿意自己去跑跑还会剩下500代办费），这样五百左右就可以搞定。朋友们可以好好咨询银行（建议多咨询几家，各家银行政策不一样），先问问中介是否可以自己找银行贷款。中介公司会以种种理由加以拒绝，其实简直就是强词夺理，稍微有点头脑的朋友就会想到里面一定是有猫腻。一套六十几万的房子，明面上赚你一万五六的中介费，再有强行由指定银行办理贷款的黑心钱几千，赚你两万都是刀下留情了。还有卖主承担0.5%又是几千。至于黑不黑差价，那也不是个很透明的事情。算算吧，一套成交价六十几万的房子，他们得黑多少？这就是某中介所谓的阳光操作！

　　主席告诉我，为什么要做某些人认识的所谓不道德的事：

　　这都是我自己的经历。2月21日我在某小区贴了一百多张诚购住房的小广告，没过两天，遇到了一个性价比非常高的好房子，我定金都交了，但没想到第二天，房主去某中介打听打听价格，被中介一顿忽悠，说怎么怎么危险，把房主说怕了，硬是赔了我三千块的违约金，把要卖的房子让某中介代卖了。这算什么行为？？？？？？？？？？？？？？？？？？？从此，我对这些中介恨之入骨，为了揭露这些黑中介的丑行，让能看到这个帖子的买房者少走一点弯路，才是我要在这发这个帖子的目的。

　　3月15日找房子已有两个月了。很累，真的很累！体力和精神的双重压力！但是拨开云雾见光明。想想四十八小时前，我还在为找房子的事情烦恼，而现在我马上就要去和房主交易了。昨天也是个偶然的机会，看到好望角的一套房源，比较符合我的要求。我让我朋友给先前搅黄我卖房子那家中介打了电话，一个中介带我朋友去看了房子，我一直没有露面。我朋友煞有介事的和房主一番神侃以后和中介离开。这样，我就轻而易举的知道了房子的具置，此时房主肯定也在家，我就直接和房主取得了联系，而和好望角的却没有一点关系。经过两轮谈判买卖双方都认可了这个价格。（说实话，真的因为心力交瘁才不得不选的这个性价比远远不及先前自己联系到的被某中介搅黄的那套。至少多花了是十万。）期间也有一点点小小的麻烦。

　　中介们一定会危言耸听给所有房主洗脑，说个人交易存在很大的风险，买房者都是骗子，会偷着给房子卖掉。这样一部分没经过事儿的房主就会害怕，视黑中介为安全卖房唯一的希望。（因为现在买二手房的80%以上都需要贷款，黑中介恰恰抓住了很多人对交易流程不了解而造谣声势，其目的不言自明）这样的情况发生的概率不小，但遇到了，没有必要慌，只要你非常坦诚的和房主耐心的沟通，一样也没有问题。我们可以找银行找律师，银行、律师总比中介可靠的吧？力天、房博士、旺达包括一些满街上曾经火爆的小中介不都该倒闭的倒闭了，更有甚者卷款跑路，而银行总比这些中介可靠一百倍吧？再不行，花个千八的找个律师帮着办办

　　以下红字写于2月20多号也就是我即将和我自己联系的那套房子的房主交易的时候：

　　2月中旬，看到一中介的抱怨，说是被买主卖主甩了，单独交易了。哈哈，看了帖子好一顿顶，强烈建议大家效仿。如果你认为这是件不道德的事，而又找不到房源的话那就做那只待宰的羔羊吧。

　　另外，帖小广告也未尝不可，前天我在我喜欢的一个小区单元门口贴了一百多张诚心求购的广告，收效很不错的。哈哈，估计我马上就要选到自己的房子了。如果你认为这样丢人的话，那我觉得你还是有钱多掏两三万也就无所谓了。

　　不熟悉交易流程没关系，找个熟悉流程的可靠的人给个两千办事费，有什么不可以的么？另外，最稳妥的办法是去银行，银行可以协助签订买卖协议合同。有的中介瞎忽悠说银行不保险，也不知怎么舔舔个脸说出来的，中介倒闭一个又一个，没听说中国哪个银行倒闭的。反正都是想尽一切办法黑钱的托词罢了，永远都不要信！

　　现在是3月16日晚上九点：十二个小时，一百多个回复，是我没有想到的。非常感谢所有关注这个帖子的朋友。另外针对朋友们的回复，我还有些话要说：

　　首先，我要声明我所说的事是我亲身经历的完全属实，我会为我的言论负责。至于我的这种做法是否正确，道德与否。公道自在心间，由大家来评判就是了。无论大家对我的评价是怎样的，我请大家把我的帖子从头到尾看完，在这里我非常清楚的告诉大家了，为什么要这样做。我不是人民币，不可能让百分百的人认可，但我得到了90%的支持率，是出乎我意料但又是在意料之中的

　　我们在网络中相识，是因为房子，我没有任何必要在这里哗众取宠，我之所以发这个帖子，是为了让更多和我一样买房子，包括卖房子的朋友们了解一些本就应该了解的所谓的黑幕，在买卖的过程中少走一些弯路，少吃一点不该吃的亏。

　　3月18日，今天交易很顺利！房主准备搬家了，因为是精装房，等待简单装修入住！

　　黑中介的利润：20000左右的中介费（买方2.5%、卖房0.5%）+所谓银行办理贷款的费用7700左右（实际自己办的线元）+银行的回扣未知（各个银行拉贷款的竞争也是很激烈的）+差价（这个不好说，总之黑中介们会绞尽脑汁的榨取买卖双方的钱）=三万垫底（就算中介费给你打了个8折）

　　最后几句话送给黑心中介们：如果你们不那么黑，赚取一些合情合理的费用，所有人都皆大欢喜。但是这个行业的现状就是必须让我们唾弃。不洗牌不整顿，等待你们的就是死路一条

　　动辄几十万上百万的交易资金放在中介账户上，万一中介倒闭，或者买家在房产证过户后不支付尾款无不让买卖者揪心。为有效保障交易和资金安全，广东省建设厅日前发出通知，要求二手房交易今后由银行托管交易资金。而此中，银行不得收取手续费，房地产经纪机构或经纪人员不得代收代管。据了解，关于二手交易的资金托管问题，广州市国土房管局在2008年1月与中国人民银行广州分行联合签发了《关于我市开展存量房交易资金托管工作有关问题的通知》，在广州开展二手资金托管工作。而根据此通知，买卖双方可以自愿选择交易资金支付方式，可以委托银行对交易资金进行托管，也可以约定其他方式。但是国土局的相关负责人提醒消费者，仍是要将资金托管入银行，这是最为妥当的方式。

　　根据省建设厅发出的通知，各银行办理二手房交易资金托管业务，须与二手房买卖双方当事人以及房地产经纪机构共同签订《存量房交易资金托管协议》，明确托管交易资金划转条件、解除或撤销协议条件等条款，不得收取二手房买卖双方当事人手续费。

　　通知要求，房地产经纪机构或者经纪人员在与二手房买卖双方当事人签订居间合同时，必须主动向二手房买卖双方当事人明示可向银行申请办理交易资金托管业务。房地产经纪机构应当协助二手房买卖双方当事人办理交易资金托管的各项手续，不得额外收取服务费。通知发布之前已签订《房地产买卖合同》,并已约定交易资金支付方式的，仍按原协议执行。

　　记者了解到，广州市国土房管局在2008年1月与中国人民银行广州分行联合签发了《关于我市开展存量房交易资金托管工作有关问题的通知》，在广州开展二手房交易资金托管工作。目前，全市已有8间银行（民生、工商、商业、深圳发展、招商、广东发展、交通、兴业等银行）开始办理二手房交易资金托管业务。部分大银行，如建设银行、农业银行、中国银行暂未开展此项业务。

　　而办理银行托管并不琐碎，且不需收取手续费。一般只需要两个步骤的手续。首先，买卖达成一致签订买卖合同后，可于当日到就近的银行网点办理资金托管手续，只需跑一次银行就可办妥。其次，交易完成后，银行会根据与买卖双方签订的资金托管协议将房款划到业主的账号。交易便得以完成，资金的流向非常妥当。

　　而值得市民注意的是，资金托管所指的交易资金是指楼款，而诚意金、订金不包括在内，因此，中介所收取的定金并不能进入托管。所以，市民在给中介缴纳诚意金、定金等的时候，也要十二分的小心。

　　按照规定，中介公司可以按照以往惯例继续收取诚意金、订金。而根据广东省建设厅《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》(粤建房函200810号)第一条：房地产经纪机构一律不得代购房当事人收取房款。如代收购房订金的，最高不得超过总成交额的1%。因此，假如中介提出收取过大额度的诚意金，市民可以拒绝。而市民在交易的时候，也要查看中介与经纪人的资质，以免上当受骗。文/图记者詹青

　　据银行方面消息，交易双方办理存量房交易资金托管时需提交如下证件和复印件：

　　2.双方应约定跨行划转交易资金所产生的手续费由哪方支付，勿因区区几十元而造成纠纷。

　　交易资金托管业务是银行中间业务领域的一种金融服务，主要适用交易中涉及大额资金的转移，而交易双方互不了解、信任的情况。你可以咨询当地各家银行是否有此业务。因为同一种业务根据不同需要，不一定每个城市都开办的。中国建设银行的百易安——交易资金托管服务就是你说的这种服务。简单介绍如下：什么是百易安——交易资金托管服务？百易安——交易资金托管服务是指中国建设银行（以下简称建行）为货物或服务交易双方提供信用中介，买方先将交易资金存入银行并暂时冻结，待卖方提供了双方约定的货物或服务，将相关权益证明交给建行暂时保管后，建行按照交易双方指令将交易资金付给卖方，将权证交给买方；若双方未达成交易，建行按协议约定退回交易资金及权证。若交易双方不需银行移交权证，建行则根据协议约定仅对交易资金进行拨付或退回。

　　安全可靠 买方不必再担心付款后因卖方违约而得不到交易合同中约定货物或服务，建行交易资金托管服务使买方能在交易合同约定条件实现后再安心付款。卖方不必再担心提供货物或服务后因买方违约而钱货两空，建行交易资金托管服务使卖方能够在转让交易合同约定货物或服务的同时收款。

　　资金保值 买方将交易资金存入建行可以获得存款利息收入，交易期间资金可保值。

　　手续简便 买卖双方只要到建行办理交易资金托管服务的网点签订并履行相关协议即可。

　　，百易安－－交易资金托管业务的服务范围包括服务对象之间在房地产买卖、商品贸易、股权转让、兼并收购和债务重组、留学和移民中介等领域所进行的符合中国有关法律法规的正常合法交易。

　　买卖双方是存在如你所述不太信任的情况，钱款存在任何一方，对方都不信任。银行托管需要买方、卖方、中介三方共同签字办理，将来取钱时，也要三方共同签字，保证了款项的安全。银行托管信任度极高，你可以去。 《开放式证券投资基金试点办法》（以下简称《办法》）已经从１０月８日起开始执行。尊龙凯时官方网站根据《办法》第十八条，商业银行可以接受基金管理人委托，办理开放式基金单位的认购、申购和赎回业务。根据第十九条，只要商业银行配备了相应的投资管理部门、专业人员、营销网络和技术设施等，就可以开办开放式基金单位的认购、申购和赎回业务。根据第二十一条，商业银行可以接受基金管理人的委托，办理开放式基金单位的注册登记业务。根据第二十三条，商业银行可以接受基金管理人的申请，向开放式基金进行短期融资。这四条规定无疑给目前盈利乏术的商业银行划出了一片新的天空：

　　最直接的好处是商业银行可以买卖开放式基金，并从基金投资中赚取利润，也可以自行设立投资基金，通过投资基金的管理与经营，增加业务收入。商业银行特别是四大国有商业银行遍布全国城乡各地的储蓄网点利用率提高带来的经营效率提高还在其次。长期以来，我国商业银行收入来源渠道单一，存贷款利息差就占到总收入的 90％以上，表外业务收入不到 10%。即便是这90％也大有下降的趋势，存差不断加大，贷款占存款的比例由1995年的93.8％跌到今年7月的83.3％，根据规定，该比率仍然没有达到75％的监管要求。同时的几轮利率下降的行情也大大侵蚀了银行的盈利。据中国银行副行长华庆山透露，近年四大银行的资本回报率平均只有3%，远远低于欧美大银行平均21.9%的水平。按照《办法》第十八和第二十一条的规定，商业银行可以参与办理开放式基金的认购、申购和赎回业务，可以受理开放式基金单位的注册登记业务，从而使银行的表外业务进一步扩大。此外，托管可以让银行获得可观的资金沉淀，部分抵消存款分流的不良影响。同时，开放式基金的托管及销售代理为银行提供了从传统的银行业务转向新型综合性业务的转折点。

　　然而，必须看到，基金托管这片新天空也并不是晴空万里，它面临三个方面的风险：

　　第一，赎回风险。根据现行条例，开放式基金管理公司可以向商业银行申请短期贷款。这虽然在一定程度上防止了由于开放式基金在某一时间发生集中赎回而导致基金管理公司流动性不足、甚至关门倒闭的局面，但是，由于开放式基金与封闭式基金最大的不同在于开放式基金面临不确定的赎回需求，有时对流动性的要求有可能超过自身的能力。基金生存的土壤是证券市场，而国内并没有类似国外的指数期货来对冲风险，长期熊市时便很可能使基金面对大额赎回的灭顶之灾。这时如果托管银行的库存现金也不能满足要求，则很可能引发基金管理公司和商业银行的联动挤提效应，即使不会引起银行关门，也会大大损害银行的信誉。从这个角度上看，目前四大银行以外的商业银行暂时还不可能获得托管资格。

　　第二，人员风险。由于目前商业银行投资人员缺乏，在四大国有商业银行中，原来的比较熟悉投资业务的员工很多都抽调到了对应的资产管理公司中，突然间要组织起一批熟悉基金业务的队伍，原来商业银行要想在基金的管理运营中取胜，必须建立起专门的从事基金管理与操作的部门。在当前一个时期内，由于商业银行内部还普遍缺乏这样的部门，所以，在未来一个时期商业银行必须尽快建立这样的部门，而且争夺基金业务必将是未来各家商业银行竞争的一个热点。

　　第三，逆向选择风险。这一点目前国内很少有人注意到。资产管理公司进军国内券商领域已是事实，目前信达已经被批准从事券商业务，长城和华融都参与了承销的工作。但作为四大行对应的机构，资产管理公司与其母银行的联系是千丝万缕的，从而要上市的债转股企业与母银行的关系并不清晰。以下的情形很难避免：企业上市是经资产管理公司保荐的，其股票进入基金管理公司的投资组合，该基金又被资管公司的母银行托管。由于银行与从其分离出的资产管理公司之间的那种特殊的关系，使银行有条件得到由资产管理公司保荐的上市公司的信息；又由于银行收益与该基金的收益息息相关，银行有动力向基金管理公司提供从资产管理公司得到的内部信息。这样一来就形成了银行、基金管理公司、资产管理公司和债转股上市公司的一个怪圈，无论在证券还是基金的运作中信息的对称性就很难保证，最终受损的还是广大投资者。这方面是需要金融监管机构密切注意的。

　　看来，开放式基金托管这方新天空要变成艳阳天，银行、基金管理公司、金融监管部门和广大投资者还有很多事要做。

　　最好到本地银行营业厅咨询一下 交易资金托管业务是银行中间业务领域的一种金融服务，主要适用交易中涉及大额资金的转移，而交易双方互不了解、信任的情况。你可以咨询当地各家银行是否有此业务。因为同一种业务根据不同需要，不一定每个城市都开办的 你可以咨询当地各家银行是否有此业务。因为同一种业务根据不同需要，不一定每个城市都开办的 开放式证券投资基金试点办法》（以下简称《办法》）已经从１０月８日起开始执行。根据《办法》第十八条，商业银行可以接受基金管理人委托，办理开放式基金单位的认购、申购和赎回业务。根据第十九条，只要商业银行配备了相应的投资管理部门、专业人员、营销网络和技术设施等，就可以开办开放式基金单位的认购、申购和赎回业务。根据第二十一条，商业银行可以接受基金管理人的委托，办理开放式基金单位的注册登记业务。根据第二十三条，商业银行可以接受基金管理人的申请，向开放式基金进行短期融资。这四条规定 可能是暂时的 二手房购房款进行托管和监管的途径有三种：一是交给银行托管；二是由房地产交易中心托管；三是由中介机构进行托管。至于买卖双方想采取哪一种托管方式，是可以自主选择的，房地产中介机构不得强制和干涉。买卖双方在办理购房资金托管业务之前，要与开户银行以及房地产中介机构共同签订《购房资金托管合同》。《购房资金托管合同》中应明确约定，必须经购、售房人、房地产中介机构、开户银行同时签署意见同意提取托管账户资金的条件下，才能提取托管账户资金。

　　对于你不利的方面是,住房资金专户或未经购房人同意，采取假冒签字等方式擅自挪用客户资金的房地产中介机构，甚至误导当事人将购房资金交其房地产中介机构进行财务处理的，当事人可向当地房地产经纪人协会、当地房地产业协会投诉，在查证属实后将建议政府行政主管部门予以处理。触犯刑律的，由司法机关依法追究其刑事责任。 是一种以银行为中介的担保双方在共同履行完合同中的权力和义务时才有银行作最后的结算的购房担保方式，可一试 银行托管需要买方、卖方、中介三方共同签字办理，将来取钱时，也要三方共同签字，保证了款项的安全。所以可以去看一下。 这个问题很简单的。。

　　我也不知道你做的是那个银行的。呵呵。。。。托管就是把钱放在银行里，谁也拿不到。。但是等你把楼房过完户。出新的房产证了。银行自动把钱转到他的帐上。。过户不成功。。钱还是你的。。银行把钱还给你。。。

　　其它的。。呵呵。。。偷偷懒，打字太累也说不太清楚。。你到银行。。不明白的银行会给你说细节的。银行好说话。。。谁也都信它。。 设立证券投资基金，除了要有基金投资人购买基金，要有基金管理公司管理基金外，还必须要有一个基金托管人--托管银行来保证基金资产的安全。

　　基金托管银行是基金持有人权益的代表，是基金资产的保管机构，在基金的运作中起着非常重要的作用。具体来说，其职责主要包括：(1)安全保管基金的全部资产。基金的资产如银行存款、有价证券等，必须开设专户并由托管银行进行管理。(2)监督基金管理人的投资运作。如果发现基金管理人有违规行为，托管银行有权向主管部门报告，并督促基金管理人立即予以纠正。(3)对基金资产净值和基金财务报表进行复核，确保基金管理人对外披露的有关基金信息准确无误。

　　目前中国证监会和中国人民银行核准了中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行和交通银行5家商业银行的基金托管业务资格，这5家商业银行可以从事基金托管业务。

　　房地产开发企业今后在申请办理商品房预售许可证，或为现售商品房申请新建商品房所有权设定登记前，必须向市国土房管局办理项目入网手续，并报送相关信息和证明材料，市民可随时上网查询。

　　网签和备案有着本质的区别，网签只是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个

　　而备案是根据我国建设部所颁发的城市商品房预售管理办法第六条规定:商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。该办法第十条同时规定:商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理

　　两者的共同作用是 ，防止一房多卖，当我们要注意的是网签是没有备案的法律效力的，只能实现备案的管理效果。办理好网签后如要实现备案的法律效力还必须要到当地的房地产登记机构办理备案登记手续。

　　此外，公示的信息还有商品房预售许可证号或房地产权证号、商品房代理销售机构信息、以及房地产权利是否被限制等情况。

　　根据《办法》，每一个楼盘都将拥有一个电子楼盘表，该楼盘的预定和销售情况在表上一览无余，适时刷新。开发商通过虚报销售数字哄抬价格或囤积居奇等蒙骗消费者的手段将会失灵，与售楼处里暗藏猫腻的销控表相比，买房人有了更可靠的信息源。

　　针对网签后，对现有的交易体系有什么样的冲击，以及网签将给客户带来什么样的影响？首先网签将会进一步规范市场秩序，对整个行业进行新一轮的洗牌，郑州的经纪行业将会彻底告别刀耕火种的原始经营时代，全面进入信息化时代。因为只有有资质、有实力的公司才能有网签的资格，这样一来，那些夫妻店、独家店、将会失去生存的空间。同时也会打破旧有的行业秩序，建立新的行业秩序，促进整个行业向健康，良性的轨道去发展。至于网签给客户带来的影响，将会表现在以下几个方面：

　　1.网签后业主资质经过核实会更加可信，盘源信息也更加可靠，以后找房子可能会更方便、快捷，交易的流程也更加清晰。

　　2.交易过程全部信息化后，可以缩短买卖双方交易递件的时间。整个网签过程市民也都可以通过网上实时查询，得知二手房交易的办理进程。

　　3、网签之后，交易将会更加透明，以前那种经纪公司利用客户与业主之间信息不对称，吃差价的现象将彻底杜绝，交易双方权益将会更有保证。

　　4.网签之后更加有利于政府部门对二手房市场进行监控。政府将会掌握最真实的市场信息，这对上级主管职能部门监控市场，出台各项市场政策提供更加有力的数据支持。

　　5、交易过程中的资金将会更加安全，以前如何确保交易资金的安全，是买卖双方都关心的一件大事。现在出台的资金监管方案，将会为买卖双方提供一个让双方都放心的平台，能够最大限度的保证交易过程中的资金安全。

　　据介绍，房地产市场信息系统是房地产预警预报系统的一部分。通过该系统，不仅可以查询到商品房楼盘信息，还包括每套商品房的层数、用途销售情况和预售参考均价等详细信息。