尊龙凯时房屋买卖纠纷激增 房产新政算不算商业风险

　　尊龙凯时官方网站据《青年时报》报道在杭州安家落户，是河南人李先生的梦想。看房、付定金，就在李先生准备付首付款时，国家于今年4月17日出台房产新政，因为李先生是外地人，而且未在杭缴纳社保满1年，按规定无法获得房贷。

　　无奈之下，李先生只能要求对方解除合同，返还先期支付的购房款，但卖方不同意。昨天，双方在下城区法院对簿公堂。

　　记者从杭州各大城区法院了解到，最近一个多月来，杭州市因为房产新政产生的房屋买卖纠纷急剧增多，最多的一个城区已经收到十几起有关案件，等待排期开庭。

　　由于此案是新政背景下公开审理的第一案，因此被法律界人士视为“风向标”，备受各方瞩目。

　　“我做梦都想接儿子来杭州念书。”为了能一家团圆，李先生咬咬牙决定在杭州买房。经过半年的考察，李先生看中了石桥路上一套50多平米的二手房。

　　今年4月3日，李先生和该二手房主人通过中介公司签订购房协议，约定总房价88万，首付三成，余下房款申请银行按揭。李先生先期支付了8万元购房款(其中2万元是定金，6万元房屋装修款)。

　　不料4月17日，国家出台房产新政，其中有一条规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”李先生正好符合这条规定，贷不了款，李先生只能选择解除合同，但卖家不肯退回8万块钱。

　　“我们非常愿意履行合同，但银行不放贷我们也没办法。”昨天庭审中，原告方多次强调他们是很有诚意的。

　　“签订合同后的一个星期，我们在中介的陪同下去银行办理首付款手续，这个时候发现首付款打不进去。”原告律师说，“申请按揭银行有个监管账户，新政直接导致房贷批不下来，账户被冻结。”

　　原告律师提出，新政的出台是原告没法预见的，应该根据合同法相关规定(合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化……当事人请求人民法院变更或者解除合同的，法院应当结合案件的实际情况确定是否变更或者解除)和情势变更原则，解除合同，返还8万元购房款。

　　对于原告的诉请，被告方面不肯让步，“让我们退8万元是不可能的，最多退1万元。”

　　被告认为自己也冤得很。“为了履行合同，我们提前还清了房贷，还在外租了房子，进行了装修。”被告律师说，卖家已经完全履行了自己的合同义务。

　　被告坚持认为此事是可以预见的，属于商业风险。“新政出台本身就是为了遏制房价飞涨，现在房价高，国家随时可能提高房贷利率或者契税，对双方履行合同来说，都是商业风险，应该承担相应的责任。”

　　2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”、“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”、“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”等政策，给房地产交易带来了不小冲击。

　　记者昨天从各城区法院获悉，大部分纠纷是因为二套房首付比例及利率提高或非本地居民无法获得贷款而无法履行合同，最后只能通过法律诉讼解决问题。

　　案例：今年4月8日，原告孙某通过中介向被告陈某购买住房一套，双方签订协议，协议规定孙某支付四成首付款59万元，剩下的88万元办理商业贷款，孙某当天付掉15万元定金。新政出台后，孙某由于经济能力有限，无力支付五成的首付款和高额的银行利息。于是提出解除合同，退还定金，最后通过法庭调解，陈某退还定金7.5万。

　　案例：原、尊龙凯时被告于今年3月份签订购房合同，此房为原告贷款购买的第三套房。原告向被告支付了部分首付款50万元。后来原告发现房屋有质量问题，要求被告修缮，被告一直没有修缮，原告拒绝支付剩余首付款。一拖就拖到了4月17日新政出台，银行拒绝放贷，原告随即要求解除合同，追回定金。

　　纠纷类型三：不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款

　　案例：原、尊龙凯时被告双方于今年4月10日签订《购房意向书》，原告购买被告位于世贸江滨花园住房一套。因当时该房三证未办出，原告无法立即向银行申请商业贷款。新政出台之后，因原告非杭州户籍，无法提供1年以上纳税证明及养老保险缴纳证明，无法获得商业贷款。原告认为，尊龙凯时因国家政策调整，致使原告无法办理商业贷款，导致合同无法实现，请求解除《购房意向书》并返还意向金10万元。