尊龙凯时官方网站房屋交易落空房产中介索要中介费能否支持？

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　　房屋中介公司为不符合购房资格人提供服务，是否该收取服务费？买房人“跳单”，哪种行为构成违约？

　　近年来，随着二手房买卖和房屋租赁交易市场的发展，合同双方为了规避风险，愿意在专业的房地产经纪公司的居间下进行交易。但房屋买卖合同未能顺利达成的情况也屡见不鲜，在此情况下，委托方是否还应支付房地产经纪公司中介服务费存在争议，房地产中介公司将委托人诉至法院的情况时有发生。

　　案例：中介公司为不符合购房资格人提供居间服务的，尊龙凯时官方网站主张居间服务费未获支持。

　　于华一家是外地户籍，于华配偶名下在北京有一套住房。2020年于华想重购一套住房，2020年10月，其委托科融房地产经纪公司对外出售自家房屋，尊龙凯时官方网站后在该房地产经纪公司（丙方）的居间下和白方（甲方）签订了《房屋买卖合同》和《居间服务合同》，约定于华以865万元购买白方名下的房屋。双方约定居间服务费为19万元。后来，于华得知如果原有房屋不能及时售出，其无法取得购房资格，因担心自己无法过户，故与白方协商解除了《房屋买卖合同》。合同解除后，于华未向地产经纪公司支付居间服务费。

　　地产经纪公司将于华诉至法院，要求于华全额支付居间服务费。于华辩称，该公司在明知其配偶名下有一套住房，不符合再购房资格的情况下，谎称可以在一周内将其现有住房出售，利用其首次购买二手房对房屋交易过程内容及周期不了解，怂恿其与白方签订了房屋买卖合同。原有住房尚未出售，其无支付能力和再购房资格，购买新房屋的合同周期只有两个月，难以完成自有房屋出售，为了不违反合同引起更大纠纷，顾与房主提出解约。科融房地产经纪公司存在重大过错才导致其解除合同。

　　法院经审理后认为：按照北京市的房屋限购政策，于华在其家庭名下房屋出售之前，不具备再购房资格。科融房地产经纪公司作为专业机构，在明知于华不具备购房资格的情况下，仍然促成于华与白方签订房屋合同，其在提供服务过程中存在明显过错，故其要求于华全额支付居间服务费，依据不足，法院不予支持。法院判定于华向科融房地产经纪公司支付居间服务费1万元。

　　根据北京市房屋限购调控政策，于华作为已拥有1套住房的非本市户籍居民家庭不符合购房条件再进行购房，于华和科融房地产经纪公司都明知上述情况，该公司专业从事房屋买卖居间服务，具有职业经验，买房人基于信赖有理由相信居间人应当有详尽告知购房政策的义务和协助审核购房资格的义务，但科融房地产经纪公司却未尽到上述义务，故存在重大过错。于华应先出售原有房屋后再去购买新的住房，所以于华自身也存在一定过错。加之科融房地产经纪公司在促成交易的过程中，提供了包括提供市场咨询和房屋信息及实地看房等中介服务，因此于华应向科融房地产经纪公司支付一部分中介费。

　　案例：买房人“跳单”，但没有利用先前居间人提供房源信息的行为，不构成违约。

　　2019年9月26日，吴英通过链路房地产公司与房主崔雄签订《北京市存量房屋买卖合同》，房屋成交价为1900万元。三方约定居间代理费11.44万元，由吴英承担。一个月后，因房屋过户存在问题，三方签订《解除协议书》，吴英不再购买崔雄的房屋，链路房地产公司将居间费退还给吴英。2020年1月，链路房地产公司发现吴英和崔雄自行就上述房屋办理了网签和过户手续，因此将吴英诉至法院，要求支付居间服务费11.44万元。吴英辩称，涉案房屋的信息不是链路房地产公司独家代理的，其通过其他中介又与出卖方达成了买卖协议，并支付了中介费，并不是通过链路房地产公司提供的信息私下进行交易的。

　　法院经审理认为：双方争议焦点为吴英通过其他途径购买案涉房屋是否属于恶意“跳单”的违约行为。判定是否构成恶意“跳单”，不仅要看客观上买受人吴英是否利用了链路房地产公司提供的房源信息，还要从主观上考察其是否具有逃避支付佣金的故意。首先，链路房地产公司并未提供证据证明案涉房屋的房源属于独家掌握，故不能得出吴英重新签订案涉房屋买卖合同并完成交易；其次，吴英与链路房地产公司达成《解约协议书》，未能完成购房的责任不在吴英，吴英并非故意逃避支付佣金。

　　“跳单”行为亦称为“跳中介”，是指购房人或卖房人已经与房产中介（公司）签署了看房确认书、委托购房或卖房协议，房产中介公司已经按照协议履行了提供独家房源信息并带领看房、促使房屋买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，房屋买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向房产中介交付中介费的义务，跳过房产中介私自签订房屋买卖合同的行为。民法典第965条涉及了委托人接受中介服务后绕开中介人直接与合同相对人订立合同的情形。“跳单”违约行为的认定通常满足四个条件：（1）中介公司的委托权限应为独家代理；（2）中介公司是否提供了房源信息或成交机会，并且积极履行媒介服务；（3）委托人是否利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交；（4）委托人是否存在逃避支付（不付或少付）佣金的恶意。本案中，链路房地产公司并未获得涉案房屋的独家代理，多家中介公司亦可查询到同一房源信息，吴英并非利用链路房地产公司提供的房源信息完成交易，且不存在逃避支付佣金义务的不正当目的，因此吴英不构成恶意“跳单”。