尊龙凯时官方网站315纠纷综述：房产买卖 五声叹息

　　尊龙凯时官方网站专门处理房地产纠纷案件的浙江瓯江律师事务所王晓冰律师介绍，上世纪90年代初，业主与开发商的矛盾比较集中于烂尾楼、私宅房产证以及楼房质量等问题上；上世纪90年代后期，温州的房地产业进入全面发展时期后，房地产投诉热点主要体现在延期交付、房产证无法办理，开发商虚假宣传和房屋质量等问题上。而随着市场的逐步规范，一些不良开发商瞒骗业主的手段更为隐蔽，除了产权拖期不办理之外，开发商欺诈骗销则成为新的投诉热点。

　　据市消费委透露，2002年消费委接到房产投诉共146件，2003年接到房产投诉162件，呈逐年上升态势，对消费者来说，也可谓是叹息声声。

　　部分开发商隐瞒或擅自修改规划，而造成合同欺诈和合同违约。据有关部门介绍，开发商出于利益考虑，有意隐瞒规划或者对规划进行修改，从而造成购房者利益受到损害，包括产权证不能如期办理、配套设施被更改等。因代理银都花园一案而引起关注的张仁律师指出，开发商为牟取更大利益而擅自变更规划的，应承担民事责任。

　　楼盘的虚假广告也会引发合同欺诈问题。开发商在宣传推介过程中，在广告中用一些承诺来欺骗消费者，“绿化率达40%以上”、“小学、中学、邮局、超市一应俱全”等，让消费者看得眼花缭乱，而在合同中却以模糊的字眼来欺骗消费者，使广告中的承诺无法兑现。近年来，消费委接到此类问题的投诉逐渐增多。北京海淀玉阜嘉园开发商在广告中承诺的58%的绿化面积无法兑现，引起业主们的上诉，其中，一位业主已经胜诉。

　　据市房管局介绍，目前市区新建商品房已竣工交付使用的，但因各种原因至今无法办理房产证的共计132.2万平方米，其中逾期三年以上的约有40余万平方米。这些逾期未登记产权证的房屋，大部分是开发商没有严格按照国家有关规定办理，违规操作所造成的。而开发商钻国家法律空子，违规操作主要表现在：

　　1、开发商故意拖延周期。张仁律师认为，这种开发商往往已经具备登记条件，但是为了筹集更多的资金去推动更多的项目，这些开发商往往利用时间差拿整个楼盘的房产证去抵押贷款，而这种做法的后果是把更大的风险嫁接到购房者身上，不仅拖延了产权证的办理周期，而且增加了业主的购房风险。

　　2、开发商未按要求缴纳土地收益金。有些开发商拿到的开发项目属于农民劳力安置房，但没有向土地部门缴纳土地收益金，最后吃亏的又是购房者。

　　3、故意拖欠土地出让金和配套费。有些开发商由于资金实力不够，筹集土地出让金和配套费有一定难度，于是和有关部门玩起了太极拳。

　　4、物业管理用房未落实。按照国家有关规定，住宅小区必须要有千分之七的物业管理用房和经营用房。而很多商品房小区没有落实物业管理用房。

　　面积计量不准确，面积“缩水”或者面积“涨水”，公摊面积不明确，面积测量结果不公开等，是多年来困扰买房人的几大心病之一。据市消费委透露，去年涉及面积缩水的投诉有15件，近总数的1/10.法律界称，有的开发商正是利用消费者对相关知识的欠缺而钻误差空子，在套内面积上做文章或利用分摊的共有建筑面积上的误差找机会。

　　刚住进去的房子却发现有了裂缝、顶楼漏水等问题，也是购房者投诉的主要问题。据消费委的统计，去年有关房子质量的投诉就有50多件，约占投诉数量的1/3.

　　商品房是大额消费品，而一些不良开发商在开发和销售过程设置了许多“陷阱”让购房者往里钻。

　　为了更好地维护自己的权益，购房者需未雨绸缪，在购房之前先睁大自己的“火眼金睛”，跳开个别开发商设下的陷阱。另外，当发现自己的权益受到侵害时，拿起法律武器来维护自己的权益，又是非常必要的。对此，浙南律师事务所黄润生律师指出，消费者在购房过程中应进行有效的防范：第一种纠纷的防范措施是：消费者在签订商品房预售合同时要求开发商出示《商品房预售许可证》。如不能出示则最好不要与之签订合同；第二种纠纷的防范措施是：双方要签订商品房预售合同时，要详细检查合同中是否含有售房广告具体承诺的内容，如果没有可要求开发商将该内容添加进去；第三种纠纷的防范措施是：双方在签订商品房预售合同时，尊龙凯时官方网站尊龙凯时官方网站应协商好当房屋出现面积误差的处理方式并作出相应的约定；第四种纠纷的防范措施是：在商品房预售合同中对开发商不按约定办理土地使用证及房产证的违约责任作出相应约定。而假如消费者已遇到类似纠纷，那么应及时向有关专业人士咨询，根据咨询的结果再选择与开发商调解或直接向人民法院起诉。

　　对我市购房者来说尤其要注意，因为温州人购买的商品房不少都在外地，并且是作为不动产投资，由于对当地房地产市场行情不了解，存在较大的风险。因此，浙南律师事务所潘统钮律师综合司法实践中出现的案例，列出几类协议，提请购房者在签订时务必要小心，谨防陷阱。

　　一、名为联建，实为筹资。这种名为联建，实为融资的合同，纯粹是开发商空手套白狼的把戏。开发商用购房者交付的钱修建房子，用办理房产证时交付的钱去办理变更用地性质。以上诸多环节中如有一个环节出现问题，购买者的目的就不能实现，更不要说投资效益，搞不好，连本金都难以返还。

　　这种合同，表面上看起来非常诱人，但由于此类认股发售本身就不具备合法性，其权益根本无法得到保障。

　　前些年，吉林省一个商场就向社会发售产权，每股产权发售价13800元，拥有该商场50年产权，每一产权单位第一年最低收入2400元，以后五年还每年递增10%.该次集资活动后来被认定为非法集资，但商场此时已现资金风险，购买者每股产权仅能返还5100元。

　　三、名为返本销售，实为暗中提价。很多销售的楼盘一般都是采取返本销售形式，返本时间通常有10年或8年不等，并且前3年返利款可从购房款中减去。此类形式首先要保证商场每年盈利要达到10%以上，这一点，商场本身并不能保证。另外，前三年的返利从哪里来，又到哪里去了？很明显，羊毛长在羊身上，开发商高于市场价两万元出售，再返回给购房者两万元，就成了这诱惑人的返利销售。

　　四、名为认购书，实为预售合同。有些开发商，本不具备预售条件，但为了尽快回笼资金，就采用认购书的形式，变相预售商品房。为了回避最终不能签订售房合同而要承担责任，尊龙凯时官方网站开发商往往会在合同的不显眼处加上关于不能签订售房合同仅返回购房者本金利息的条款。到了约定日期，购房者不能拿到房子，也只能拿回购房款及利息。

　　另外，有关人士预计，在温州关于房地产方面的纠纷两年后可能会出现一个高峰。在此，提醒购房者，千万要理性，不能盲目，更不能盲从。（温州商报撰文／吴峪）

　　《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容的一部分，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　解释：本条对商品房的销售广告和宣传资料这种要约邀请转化为要约进行了细化，即要求出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。对房屋价格有重大影响的因素的实践中通常表现为开发商承诺有多少平方米的绿化面积，有大型的健身场所，有幼儿园等附属设施等。

　　第十八条：出于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　解释：本条是关于出卖人违约责任的规定，商品房买卖合同从性质上讲属于转移所有权的合同，房屋的权属证书在实践中表现为房产证。买受人逾期未能取得房屋权属证书，其遭受的损失如果可以确定或者其与买受人约定了违约金的，应当据实赔偿。反之，则按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。